不動産担保融資（不動産担保ローン）とは、一言でまとめると、土地や建物などの不動産を担保にして融資を受けることです。

融資額は、不動産の資産価値に応じて決まる仕組みになっています。つまり、不動産の資産価値が高いなら、融資額も高くなるし、逆なら融資額が低くなるのです。（不動産の価値を調べ、不動産の価値に応じた金額を融資します。）

不動産担保融資は、無担保の融資と比べ、低金利で長期間の返済が可能になることが特徴です。

不動産担保融資のメリット

不動産担保貸付のメリットには、次のものが挙げられます。

高額融資が受けられる

一般的な無担保融資＝消費者ローンの場合、「年収の1/3を超える借り入れはできない」（総量規制）という決まりがあるため、高額融資を受けるのはかなり難しいです。

一方で、不動産担保貸付の場合、不動産の資産価値によっては、数千万単位の高額融資も受けられます。一度に多額の資金が必要な場合は、ぜひ活用したいところです。

長いスパンで返済計画が立てられる

月々の返済額を抑え、長期にわたって返していくというプランも立てられます。そのため、資金繰りや事業計画の立案がしやすいのも大きなメリットです。

低金利

不動産を担保としているため、回収不能リスクが低いとされています。そのため、金利も低く設定されているのが一般的です。

連帯保証人不要

不動産担保融資では、不動産を担保に抵当権を設定し、債務者が不動産の物上保証人となります。

わかりにくいので、もっと簡単な言い方に直しましょう。つまり、融資を受けている人が何らかの理由でお金を返せなくなったら、担保にした不動産を手放せばいいだけです。そのため、連帯保証人はいりません。

どうしてもすぐにお金が必要、という場合に連帯保証人になってくれる人を一から探すのはかなり大変です。連帯保証人が不要なのも、大きなメリットでしょう。

不動産担保融資のデメリット

一方、次のデメリットもあります。

手数料・登記費用がかかる

商品によっては、手数料を借入金利への上乗せという形で徴収される場合もあります。相場は融資額の1～3％です。

また、不動産担保融資を利用した場合、抵当権の登記費用（＝登録免許税）がかかります。債権額の0.4％に当たる金額を司法書士に支払わなければいけません。

取引先や銀行との関係

抵当権を設定すると、債務額や借入額が不動産登記簿に記載されます。不動産登記簿は誰でも見られる仕組みになっているので、取引先や銀行にその事実が知れ渡ってしまうかもしれません。場合によっては、取引・融資の終了を持ちかけられる可能性もあるので、注意しましょう。

中途解約違約金が発生する

他社への借り換えなどを行うため、中途解約した場合には、違約金として借入残額の1～3％を支払うケースもあります。

不動産担保はどう評価される？

融資が行われる際には、担保にどれだけの価値があるかが重要な判断材料となります。たとえば5000万円の融資を希望している人が2000万円の資産価値の担保しか用意できない場合には当然希望する金額の融資は困難になります。

ただ、担保は現金ではないため、どれぐらいの価値がある判断したうえで、融資額や融資の可否を最終的に決定することになります。不動産担保の場合はその不動産としての価値が問われるわけです。

実際の評価の基準とポイント

不動産担保の評価はまず土地の評価からはじまります。基本の基準となるのは国税庁が発表している路線価です。担保となった対象物件がある地域の路線価（1平方メートルあたり）を調べ、そこから対象物件の敷地面積を掛けることで土地評価額を判定することができます。

それから建物の評価ではまず1平方メートルごとの建築単価を調べ、そのうえで建物の床面積を掛けます。これによって新築で同じ建物を建てた場合の価値を判定することが可能です。

ただ、不動産物件はすでに建てられてから経年や使用で価値が低下していますから、この数字に加えて「現在価値割合」という数字を掛けることで最終的な金額が設定されることになります。この現在価値割合とは「1−建物経過年数/減価償却耐用年数」のことです。

なお、路線価については公示価格の8割程度に設定されているため、その不動産担保を実際に売買するときに比べて2割ほど低い評価になります。そのため担保にする際にも原則的には売買価格よりも低い融資額となります。

路線価や建築単価はネット上で検索することで大まかな数字を確認することができます。ですから不動産担保を所有している場合には担保としてどれぐらいの価値があるのか、それを担保にすることでどれぐらいの融資を受けられそうなのかを推定することも可能です。

企業が資金調達の手段として不動産担保を利用する場合には、とくに事前の計算と計画が重要になってくるでしょう。

各社の不動産担保融資の特徴

ビジネスパートナーの不動産担保融資の特徴

ビジネスパートナーは中小企業向けに事業資金を融資する企業です。（事業性融資のため、総量規制の対象外です。）

利息2.50%〜15.0%で借入限度額は100万円〜10億円です。抵当順位問わず融資実績があり、土地、建物のみへの融資も可能です。長期借入がOKですので、返済期間を長くとって毎月の返済負担を軽くすることもできるでしょう。

資金使途は設備資金はもちろん、納税資金としての借入もできます。事務手数料は無料で全国のセブン銀行ATMで24時間借入・返済OKです。

「最短即日審査・融資まで最短5日」がポイントですが、あくまでも「最短」の場合です。通常不動産担保ローンは審査にも手続きにも時間がかかりますので、最短を想定せずにゆとりをもって申し込み手続きを行いましょう。

ビジネスパートナーは仮審査も無料ですので、まずは仮審査を依頼しても良いでしょう。

こちらから仮審査依頼が可能です。

セゾンファンデックスの不動産担保融資の特徴

セゾンファンデックスの事業者向け不動産担保ローンの大きな特徴は、最高1億円までの融資が受けられ、返済期間が最長25年、本人だけでなく家族名義の不動産も担保にできるところです。

金利は変動金利型と固定金利型があり、変動金利は年2.6％～3.6％、固定金利は5.8％～9.9％となっています。なお、どちらの金利型かはセゾンファンデックスの審査によって決定します。

セゾンファンデックスの不動産担保ローンのメリットは、開業間もない個人事業主や赤字決算続きの法人でも融資が受けられる可能性が高いことです。

業績だけでなく、今後の事業計画や担保余力により判断されるため、長期融資も可能です。

また、全国の担保物件に対応しているため、地方の担保に対応可能な金融機関が見つからない事業主でも融資が受けられます。

デメリットとしては、事務手数料として融資額の1.5％、調査料として融資額の0.5％、来社して契約できない場合に別途2～4万円の手数料がかかるところです。登記費用などと合わせると諸費用は若干高めになります。

その分、融資条件のハードルが低く、低金利で融資が受けられるほか、融資まで申し込みから最短1週間とスピード審査ですので、他社で断られたが緊急に資金を要する方など、デメリット以上のメリットがある方にはおすすめです。

楽天銀行不動産担保ローンの特徴

楽天銀行の不動産担保ローンでは正式申し込みの前に事前審査があり、審査結果は最短で翌営業日にわかります。

使途は事業資金と同行の貸し付けの借換以外なら自由です。

金利はネット銀行なので比較的安く、固定金利で年3.66％～年9.56％、5年ごとに見直します。

担保は本人だけでなく家族が提供することもできます。担保の提供者は原則として連帯保証人になります。

毎月の返済に加えて繰り上げ返済をすることもできます。しかも手数料は無料です。

申し込めるのは継続・安定した収入がある方で、満20歳以上70歳未満の方です。

また完済の時に80歳未満である必要があります。保証会社は株式会社セゾンファンデックスです。

事前審査に申し込んでから融資実行までは3週間から1ヵ月程度期間がかかります。契約には本人確認書類のほかに収入証明書類と担保関係書類等が必要です。

楽天銀行の不動産担保ローンは他社の借り入れのおまとめローンとしても利用できます。

仮に3社から年率12%、15%、10%で総額600万円を借りていて毎月9万円返済している場合に、楽天銀行の不動産担保ローンで、年率4.5%で借り換えれば月々の返済が約6万3,000円になり、毎月の返済負担が軽くなり返済管理も簡単になります。

三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスの不動産担保ローンの特徴

三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスの不動産担保ローンには個人を対象としたフリーコースの他に、個人事業主と法人を対象としたビジネスコース、個人・個人事業主・法人を対象とした遊休資産コース、L&Fカードローンなどがあります。

フリーコースでの借入金はリフォーム資金、納税資金、教育資金など自由に使うことができます。金利は適用年率が3.90％～7.40％、実質年率15.00％以下で融資額は300万円～10億円です。返済期間が最長35年なので、余裕をもって返済ができます。

ビジネスコースの使途も自由で、運転資金、開業資金、納税資金などに使うことができます。融資額は300万～10億円、金利は適用年率が3.90％～7.40％、実質年率15.00％以下です。

遊休資産コースの使途も自由です。毎月の支払いは利息分のみとなります。遊休資産をゆっくり売却したい方に向いているコースです。

担保にできるのは生計の維持に不可欠な不動産以外のものになります。本人のものでなくても家族が所有するものでも担保にできます。金利は適用年率3.90％～7.40％、実質年率15.00％以下で、融資額は300万円～10億円です。

L&Fカードローンは使途が自由でセブン銀行のATMで365日いつでも入金、出金ができます。適用年率、実質年率ともに2.99～8.90%で融資額は300万円～1億円です。

住信SBIネット銀行の不動産担保ローンの特徴

住信SBIネット銀行の不動産担保ローンは事業用資金以外であれば何にでも自由に使うことができます。複数の借り入れのおまとめローンとしても利用できます。金利は年 2.95％～8.9％ （変動金利）で、融資金額は300万円以上1億円以下、借入期間は1年以上で最長25年間です。

満20歳以上の方が申し込むことができ、完済時に満75歳以下であることが必要です。また、原則として継続して安定した収入があるという条件を満たす必要があります。法人は申し込めません。保証人は原則不要で、保証会社の保証を利用します。

仮審査を申し込んでから融資実行までには3週間から1ヵ月かかります。また、申し込み状況や担保物件によってはそれ以上かかることもあるので、ゆとりを持って申し込んでください。申し込みには本人確認書類の他に収入証明書類、担保関係書類などが必要です。

返済の方法は「毎月返済」か「毎月返済と半年毎増額返済の併用」のいずれかを選ぶことができます。繰上げ返済も可能で一部あるいは全額を繰上返済できます。

手数料は繰上返済額の3.086％です。返済単位は10万円以上で1万円単位です。繰上げ返済を希望する場合は、カスタマーセンターに繰上返済日の10営業日前までに連絡してください。

オリックス銀行の不動産担保ローンの特徴

オリックス銀行の不動産担保ローンは賃貸用不動産の購入や海外不動産、別荘を購入したいと考えている方にピッタリのローンです。

融資額は1,000万円以上2億円以内、借入期間は最長35年です。金利は固定金利期間特約付変動金利型の3年固定特約型が年3.3%、5年固定特約型が年3.5%、変動金利型は3.675%です。希望するいずれかの金利タイプを選択できます。

申し込めるのは満30歳以上60歳未満の方で、完済の際に80歳未満の方です。また、同じ勤務先に3年以上勤務している方、自営業なら3年以上営業している方です。

収入の条件は、前年度の税込み年収が500万円以上となっています。また、保証会社の保証が受けられ、団体信用生命保険に加入できることも条件です。

担保にできるのは首都圏・近畿圏・福岡市・名古屋市にある居住用の不動産です。本人の自宅だけでなく本人および家族名義で所有するマンションやアパート、一戸建ても担保にできます。

使途は中古不動産を含む不動産の購入、建築、これらのための借り換え資金、自社株購入資金、相続税支払資金などです。事業用資金や生活資金には使えません。

また、契約の際は、見積書や契約書、株式の評価証明書、遺産分割協議書などが必要となるので使途が不確かな場合は借入ができません。

東京スター銀行の不動産担保ローンの特徴

東京スター銀行の不動産担保ローンは資金使途が自由でおまとめにも活用できるローンです。

金利は4つのタイプから選択できます。変動金利は年率0.90%～8.70%、固定金利は年率1.30%～9.25%で、3年固定型、5年固定型、10年固定型があります。融資金額は100万円以上1億円以内（10万円単位）です。返済期間は1年以上20年以内です。

申し込めるのは20歳以上69歳以下で、最終返済時の年齢が84歳以下の方です。また、年収200万円以上という条件もあります。

使途は事業用資金以外なら自由です。教育資金、結婚資金、相続税の支払い、自宅のリフォーム資金など何にでも使うことができます。借換やおまとめローンとしても利用できます。ただし、資金使途によっては使途を確認できる書類の提出を求められます。

担保は本人だけでなく配偶者や両親、兄弟姉妹が所有する不動産も利用できます。保証人は原則不要です。全部繰上返済や一部繰上返済も可能で手数料はかかりません。

インターネットで仮申し込みをすると担当者から連絡があるので指示に従って必要書類を提出します。1週間ほどしてから審査結果の連絡があります。審査に通ったら来店かネットで契約手続きをします。ただし、ネットで契約するには東京スター銀行のインターネットバンキングに登録している必要があります。

新生プロパティファイナンスの不動産担保ローンの特徴

新生プロパティファイナンスの不動産担保ローンには、事業者向け不動産担保ローンと個人向け不動産担保ローンがあります。

事業者向け不動産担保ローンは法人を対象としたローンで、新規事業資金や運転資金など事業性資金であれば何にでも使えます。社会保険料納付資金、納税、銀行からの借換え資金として利用するのも可能です。

融資金額は300万円～10億円で1物件当たりの上限は3億円です。借入期間は1年～35年、金利は変動金利で年率2.70%～4.80%、実質年率は年15.00%以下です。保証人は原則不要で、代表者と担保提供者が連帯保証人になります。

事業者向け不動産担保ローンには他にも売却予定不動産を担保につなぎ融資が受けられる「売却物件ローン」、販売用不動産のリフォーム資金や買い取り資金に使える「不動産事業者向け仕入れ資金」があります。

個人向け不動産担保ローンは、資金使途が自由で、教育資金や納税資金をはじめとして様々な必要のために使うことができます。

融資金額は300万円～3億円で、借入期間は1年～35年、金利は変動金利で年2.70%～4.80%、実質年率は年15.00%以下です。

保証人は原則不要ですが、担保提供者が連帯保証人になります。担保不動産は東京都心とその近郊地域にあるものに限ります。福岡、京阪神、名古屋の担保物件も相談の上利用できる場合があります。